أفاد عقاريون بأن ملاك ومديري بنايات ببعض المناطق يتمسكون بالقيم الإيجارية السابقة، ويرفضون تغييرها، حفاظاً على قيمة عقاراتهم وعوائدها الإيجارية، مؤكدين أن وفرة المعروض الإيجاري بدبي في الفترة الأخيرة تشكل ضغطاً على الإيجارات.

وأشاروا لصحيفة «الإمارات اليوم» المحلية، إلى أن ملاك ومديري بنايات يعتقدون أن التأجير بقيم منخفضة سيؤثر في العائد الإجمالي للعقار، وهو ما يجعلهم يلجأون إلى بعض السلوكيات المضرة بالسوق، مثل تجميد بعض الوحدات السكنية دون اللجوء إلى تأجيرها بأسعار منخفضة، تخوفاً من ارتفاع الأسعار في المستقبل، مطالبين إياهم باتباع أساليب ابتكارية تحافظ على قيم عقاراتهم، وفي الوقت نفسه تستجيب لضغوط السوق التي تأثرت بتراجع الطلب وزيادة المعروض.

إلى ذلك، قال مستأجرون إن بعض المكاتب العقارية بدبي ترفض التأجير عندما يتعلق الأمر بخفض القيمة الإيجارية، ويعلنون عدم وجود وحدات شاغرة بالبناية.

من جانبها، أكدت دائرة «الأراضي والأملاك» بدبي أن صاحب العقار غير ملزم بتأجيره، وأن الأمر متروك للمالك.

القيم الإيجارية

وقال المستأجر محمد العطار، إن هناك مكاتب عقارات ترفض تأجير الوحدات السكنية في بعض البنايات، رغم وجود شواغر فيها، مشيراً إلى أنه عند استفساره من شركة وساطة عقارية عن وحدة سكنية مكونة من غرفة وصالة، أكدت له الشركة توافر طلبه بأكثر من نموذج وفي أكثر من طابق، إلا أنه عندما طلب خفض القيمة الإيجارية، رفضت الشركة التأجير، وأفادته بأن طلبه غير متوافر حالياً.

أما المستأجر مُضر هاشم فذكر أنه أراد أن ينتقل إلى وحدة سكنية أكبر ببنايته، وعندما طلب خفض القيمة الإيجارية للعقد أبلغه الوسيط بأن المالك لا يريد أن يؤجر بأسعار أقل.

واتفق معه المستأجر، علاء أبوكرم، فقال إن الملاك لا يضيرهم إغلاق هذه الوحدات حفاظاً على سقف الإيجارات لديهم، وهذا النموذج من الملاك موجود في أكثر من منطقة، لافتاً إلى أن المكاتب العقارية ترفض خفض القيمة الإيجارية، بدعوى أنها تعليمات المالك.

وحدات العقارمن جهته، قال الخبير العقاري والرئيس التنفيذي لمكتب «النهدي للعقارات»، محمد النهدي، إن «بعض الملاك يرون أن خفض القيم الإيجارية لبعض وحدات العقار بشكل ملموس من الممكن أن يؤثر في العائد الإيجاري الإجمالي للعقار ككل، وهو ما يضطرهم إلى اللجوء إلى تجميد بعض الوحدات السكنية في العقار، طلباً لزبائن قادرين على دفع القيم الإيجارية التي تتناسب أو تقترب من القيم الإيجارية الحالية، التي يتم التأجير بها في السوق».

وأضاف النهدي، أن هناك مخاوف لدى الكثير من الملاك من أن يتم التأجير على قيم منخفضة، لاسيما بالتزامن مع التوقعات بارتفاع الأسعار في المستقبل، لافتا إلى أن هؤلاء الملاك يعتقدون أن انخفاض القيمة الإيجارية لأي وحدة سكنية، ولو بنسبة ضئيلة، قد ينسحب على بقية وحدات العقار، وهو ما يتراجع بمردود البناية ككل.

وأشار إلى أن بعض الملاك يتصرفون بهذا الأسلوب، وليس كل الملاك، فالعديد من الملاك يقومون بالتأجير دون النظر إلى هذه الاعتبارات.

وفرة المعروض

بدوره، قال الخبير العقاري، ومدير مكتب «جناكو للعقارات»، حمزة شمس الدين، إن «المالك هو صاحب القرار في عملية التأجير من عدمه، على الرغم من الضغوط الموجودة في السوق، وعلى رأسها وفرة المعروض الإيجاري، التي أتاحت للمستأجر خيارات عدة، نتيجة لزيادة المعروض من الوحدات الإيجارية في السوق، والتي فاقت الطلب بـ10% على أقل تقدير في الوقت الحالي»، مشيراً إلى أن بعض الملاك ممن ليس لديهم التزامات يقومون بتجميد بعض الوحدات السكنية، طلباً لقيم إيجارية أعلى أو مساوية للقيم الإيجارية الحالية. وأوضح أن وفرة المعروض الإيجاري بدبي في الفترة الأخيرة تشكل ضغطاً على الإيجارات بشكل كبير، عازياً عدم تراجعها إلى تمسك الملاك ومديري البنايات بالقيم الإيجارية السابقة دون تغيير. وأضاف أن هناك عوامل عدة ضغطت على القيم الإيجارية في الفترة الماضية، منها دخول وحدات جديدة إلى السوق، إضافة إلى تريث قرار المستأجر، لإمكانية الحصول على سعر أقل مع دخول مشروعات جديدة، ما أسهم في تباطؤ نشاط الإيجارات. من جانبه، قال الخبير العقاري، المدير الإداري في شركة «هاربور العقارية»، مهند الوادية، إن «تخوف الملاك من القبول بخفض القيمة الإيجارية لوحدة سكنية يرجع إلى مخاوفهم من إمكانية تأثر بقية الوحدات في العقار، وهو ما يجعلهم متمسكين بعدم تأجير بعض الوحدات، للاحتفاظ بعوائده الإيجارية دون تغيير». وأضاف أن هناك أساليب أخرى من الممكن أن يحافظ بها الملاك على عقاراتهم، وفي الوقت نفسه يستجيبون لحركة السوق التي تضغط على الإيجارات هبوطاً.

وطرح الوادية بعض الأفكار التي من الممكن أن تتم الاستفادة منها وتطرح حلاً وسطاً بين المستأجر ورغبته في خفض الإيجار وبين المالك وهدفه في الحفاظ على قيمة عقاره، سواء أكان سيحتفظ به للإيجار أو سيبيعه مستقبلاً، ومنها أن يقوم المالك بتحمل عمولة الوسيط، أو أن يعطي شهراً مجانياً للمتعامل، أو يقسط له مبلغ الإيجار على شيكات ميسرة قد تصل إلى 12 شهراً، أو أن يقوم بخفض مبالغ الصيانة أو حتى التكفل بها، وذلك بهدف تحفيز المستأجرين، دون التأثير في قيمة العقار بخفض القيم الإيجارية.

وأكد وجود هذه الظاهرة السلبية في السوق، قائلاً إنها ناجمة عن نصائح عقارية خاطئة لهؤلاء الملاك من قبل بعض مديري العقارات غير المحترفين. ونوه بأن هؤلاء الملاك لا يقبلون بمستأجرين يدفعون أقل من القيمة الإيجارية، تخوفاً من تدني القيمة البيعية للعقار ككل، مشيراً إلى أنه يتم احتساب قيمة العقار في حالة البيع بناءً على إيرادات الإيجار السنوية له.

وقال الوادية إن «نسبة قليلة من الملاك تجمّد الوحدات السكنية، نظراً لاعتيادها على إيرادات محددة من العقارات»، لافتاً إلى رغبة البعض في «تعطيش» السوق من المعروض السكني في بعض الأماكن للحفاظ على المستويات السعرية السائدة، حيث لا يستوعب هؤلاء الضغوط التي أوجدها تراجع الطلب في السوق العقارية، معتبراً أنه ليس حلاً للحفاظ على عائدات القيم الإيجارية للعقارات.

بدوره، أكد نائب المدير التنفيذي لقطاع شؤون الإيجارات في دائرة الأراضي والأملاك في دبي، محمد أحمد يحيى، أن «تأجير العقار من عدمه قرار يخص مالكه، ويتوقف على اعتبارات خاصة بالعائدات المنتظرة من التأجير وطبيعة السوق، وهنا المالك وحده من يقرر هل يؤجر الوحدات المملوكة له أم لا».